農地を売却するために必要なこと
昨今、農家の高齢化が深刻になっており、何も作られていない休耕地や荒れ果てた耕作放棄地が増えています。「長年農家を営んでいたが、跡継ぎがいない」「農地を相続したが、農業をするつもりはない」などの理由により農地を売却したい場合、どのような点に注意すればよいのでしょうか。
農地の売却は難しい？
農地は、その保護目的から法律で極めて厳しい制限があり、農家や農業参入者以外には自由に売却することができません。食料自給率がカロリーベースで40％程度しかなく、国土面積も小さい日本では、優良な農地の確保は優先事項であり、用途は基本的に「耕作」と決められているからです。
もし所有する農地を宅地や駐車場、資材置き場など農地以外のものにして、非農家（非農業従事者）へ売却したい時は、転用が可能なのかがひとつの分かれ目となります。農地を転用する時は、その地域を管轄する農業委員会または都道府県知事に許可をもらわなければいけません。
農地を売却するために必要なこと
農地の売却は、農業委員会の許可を前提として締結されます。
農地として売る場合は、農地法第3条による売買（所有権移転）許可、農地以外で売る場合は農地法第5条による転用許可（届出の場合もある）を得る必要があるのです。ここでは、全ての農地で転用が許可されるわけではない、ということに留意しなければなりません。転用が許可されるためには「立地基準」と「一般基準」といった2つのハードルを越える必要があります。
「立地基準」とは、農地の区分で許可・不許可を決めるもので、以下の通りに分類されます。
・農用地区域内農地（市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地）：原則不許可
・甲種農地（市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（8年以内）等、特に良好な営農条件を備えている農地）：原則不許可
・第1種農地（10㏊以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地）：原則不許可
・第2種農地（鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地）：農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合等に許可
・第3農地（鉄道の駅が300m以内にある等、市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地）：原則許可
一般的に、市街地に近い農地ほど売却しやすくなります。
原則として、第2種農地と第3種農地以外の優良で大規模な農地は転用不許可なので、売却するのは難しいと言わざるを得ません。まずは保有農地がどの区分に該当するか、地域の農業委員会（市区町村役場）に確認しておきましょう。
「一般基準」とは、「立地基準」以外の基準で、農地転用の申請目的が確実に実現できるかどうかが判断されます。単に「農地をつぶして更地にしておきたい」といった安易な目的では許可されません。
申請に当たっては、転用の主体は買主にあるので、売主・買主の双方が申請者となります。「申請目的を実現できる資力や信用があるか」「転用する農地の関係利権者から同意は得ているか」「転用許可後、すみやかに申請目的のために使う見込みがあるか」「許認可が必要な事業に転用する場合、それを確かに受けられる見込みはあるか」などの基準を満たした場合のみ、転用が許可されます。
農地売買では、農地として売るか農地以外で売るかによって必要な手続きは異なり、いずれにしても農業委員会から許可を得なくてはなりません。
どちらも売買の流れとしては大きく変わりないのですが、許可のない売買は無効になるので、通常の不動産取引ではあまりない、「仮登記」を行うのが一般的です。
これは売買契約の絶対条件ではないものの、実際に申請が許可されるまで買主が所有権を得られないために、買主による将来の確実な所有権移転を保全する目的で行われ、許可されると農業委員会から許可指令書が交付されます。
この許可指令書がなければ、農地の所有権移転登記（本登記）は受け付けてもらえません。許可のない違法な所有権移転を防ぐために、このような仕組みになっています。
必ずしも許可されるとは限らないため、農地の売買契約書では、不許可になった際の条項も定めておくのが通例です。当然のことながら、許可を前提とした売買契約である性質上、不許可の場合は当事者からの申し入れがなくても、売買契約が失効して違約金も通常発生しません。手付金においても、不許可であればそのまま返還される、いわゆる白紙解除になります。
