農地の交換・転用について教えてください。（農地法3条、５条）

https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/1054399385/

Q農地の交換・転用について教えてください。

質問です。
父が農家で農地を持っています。父の農地を転用して住宅を建てようと思っていました。
しかし、農地は全て農振区域や接道要件が満たされていないところで市役所では宅地には変更できないといわれました。
そこで、親類に相談したところ白地の畑で道路に面したところを使っても良いといわれました。
父の農地と親類の農地を交換して宅地に転用し住宅を建てたいと思っています。
３年以上待たないと宅地に変えられないとも聞いたのですが本当でしょうか？
できれば年内に完成したいと思っています。
お知恵をお貸しください。
（父・親類ともに農家です。親類と私は３親等以上はなれています。）

ベストアンサーに選ばれた回答

A

貴方がお住まいの市の基準を確認してみないとわからないのですが、多くの場合「売買など、相続以外で農地を取得した場合、３年間の転用は出来ない」とか、「売買以外の場合でも、所有権移転後に最低１回稲作しないと転用できない」などの条件が付されていたりします。まずはこれの確認ですね。交換は農地法３条ですが、これはあくまでも農地を交換するのが趣旨ですから、すぐに転用する前提では認められないかもしれません。ただ、農業委員会などに確認しないとどうにもなりません。

補足しておきます。
ohboteさん は５条の交換で親への移転が可能と書いてますけど、そこが市街化調整区域でしたらこの方法はだめです。
というのも、農地法許可と開発許可を同時に申請しなければならないのですが、開発許可要件として「申請人が現在持ち家を有していないこと」が前提になりますから、既に持っているであろう父親が入った時点で要件を満たさなくなり、開発許可がおりません（農地法だけ親子の申請、開発許可のみ子の申請は×です）。
まだ、叔父の土地を使用貸借して家を建てる（これも5条許可）方が可能性が高いと思いますが、全額キャッシュで建てるのならまだしも、住宅ローン借りるのは難しいと思います。貴方はその親類の法定相続人ではないからです。

まぁ、実際には地元の（昔からしている）土地家屋調査士さんに相談するのが手っ取り早いですね。
開発許可は結構ローカルルールが多く、知恵袋で細部まで踏み込んだ回答は得られないです。

A

農地交換の場合、交換する農地のそれぞれについて農地法の許可が必要です。

例えば、Ａ所有の甲農地とＢ所有の乙農地を交換する場合、「甲農地のＡからＢへの所有権移転の許可」と「乙農地のＢからＡへの所有権移転の許可」という２つの許可が必要なのです。

そして、その一方が第３条許可、他方が第５条許可ということも可能です。

「３年３作後でなければ転用できない」というのは、第３条許可に付される条件であり、第５条許可で取得した農地であれば、直ちに転用できます。（というより、許可後、遅滞なく転用しなければなりません。）

ただし、建物を建築する者が譲受人にならないと第５条許可は下りないので、第５条許可で農地交換するなら、お父さんが、少なくとも共同建築主になる必要がありますけどね。