農地の交換・転用について教えてください。（農地法3条、５条）

https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/1054399385/

Q農地の交換・転用について教えてください。

質問です。
父が農家で農地を持っています。父の農地を転用して住宅を建てようと思っていました。
しかし、農地は全て農振区域や接道要件が満たされていないところで市役所では宅地には変更できないといわれました。
そこで、親類に相談したところ白地の畑で道路に面したところを使っても良いといわれました。
父の農地と親類の農地を交換して宅地に転用し住宅を建てたいと思っています。
３年以上待たないと宅地に変えられないとも聞いたのですが本当でしょうか？
できれば年内に完成したいと思っています。
お知恵をお貸しください。
（父・親類ともに農家です。親類と私は３親等以上はなれています。）

ベストアンサーに選ばれた回答

A

貴方がお住まいの市の基準を確認してみないとわからないのですが、多くの場合「売買など、相続以外で農地を取得した場合、３年間の転用は出来ない」とか、「売買以外の場合でも、所有権移転後に最低１回稲作しないと転用できない」などの条件が付されていたりします。まずはこれの確認ですね。交換は農地法３条ですが、これはあくまでも農地を交換するのが趣旨ですから、すぐに転用する前提では認められないかもしれません。ただ、農業委員会などに確認しないとどうにもなりません。

補足しておきます。
ohboteさん は５条の交換で親への移転が可能と書いてますけど、そこが市街化調整区域でしたらこの方法はだめです。
というのも、農地法許可と開発許可を同時に申請しなければならないのですが、開発許可要件として「申請人が現在持ち家を有していないこと」が前提になりますから、既に持っているであろう父親が入った時点で要件を満たさなくなり、開発許可がおりません（農地法だけ親子の申請、開発許可のみ子の申請は×です）。
まだ、叔父の土地を使用貸借して家を建てる（これも5条許可）方が可能性が高いと思いますが、全額キャッシュで建てるのならまだしも、住宅ローン借りるのは難しいと思います。貴方はその親類の法定相続人ではないからです。

まぁ、実際には地元の（昔からしている）土地家屋調査士さんに相談するのが手っ取り早いですね。
開発許可は結構ローカルルールが多く、知恵袋で細部まで踏み込んだ回答は得られないです。

A

農地交換の場合、交換する農地のそれぞれについて農地法の許可が必要です。

例えば、Ａ所有の甲農地とＢ所有の乙農地を交換する場合、「甲農地のＡからＢへの所有権移転の許可」と「乙農地のＢからＡへの所有権移転の許可」という２つの許可が必要なのです。

そして、その一方が第３条許可、他方が第５条許可ということも可能です。

「３年３作後でなければ転用できない」というのは、第３条許可に付される条件であり、第５条許可で取得した農地であれば、直ちに転用できます。（というより、許可後、遅滞なく転用しなければなりません。）

ただし、建物を建築する者が譲受人にならないと第５条許可は下りないので、第５条許可で農地交換するなら、お父さんが、少なくとも共同建築主になる必要がありますけどね。

宅地造成工事の流れ

https://airatochikaihatu.com/site-preparation-work/

即決和解（訴え提起前の和解）とは何か？

ace-law.or.jp

境界立会は何のために行うのでしょうか？

http://www.office-takeda.net/category/1272391.html

境界の定義

土地家屋調査士が土地の測量を行う時、隣接所有者へ境界の立会い、確認の作業を行います。では、ここで言う「境界」とは一体何を意味するものなのでしょうか？「境界」とは、異筆の土地の間の境界で、客観的に固有なもの（最判昭和３１年１２月２８日）とされているように公法上の境界ともも定義され『筆界』つまり、地番の境を意味を指します。不動産登記法が改正され、条文上にその定義が記載されました。

筆界の定義
　不動産登記法123条1号において、筆界とは「表題登記がある一筆の土地とこれに隣接する他の土地（表題登記がない土地を含む）との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線」であると定義づけられています。

箇条書きにすると
①表題登記がある一筆の土地とこれに隣接する他の土地との間
②当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた
③２以上の点およびこれらを結ぶ直線

ということになります。筆界の定義を２つ以上の点およびこれらの直線とした事については、今後、法務局において地図の精度を管理し、筆界点の公共座標値による地図情報の数値化・コンピュータ化を目標としているからだと考えられています。

 

筆界はどのようにして出来てきたのでしょうか？

1　原始的境界
明治時代に行われた地租改正時の所有権に基づき土地１筆毎を測量した際に確定した境界のことを言います。当時の現地（地表面）の所有的直接的支配されていた土地の平面的な広がりを人為的に区切り幾何学的線を地図（地引絵図，字眼図，更正図等）としたことに始まる境界で，原始的境界と呼ばれています。したがって，この境界を現地で確認するには，公図が作成されて以後130年有余の歴史を有しており，当時の作成経緯，方法，測量技術，地図作製術等から見た精度区分を精査しなければいけません。

2 登記官の処分により創設される境界
登記官が分筆登記を処理する事により生ずる分割線のことで、国家の持つ地割権を登記官の職権行使によって生じた境界のことを言います。この分割線を公図に記入することにより公示され公法上の境界となります。この公図に記入される場合のルール（分筆土地の実副長を公図の縮尺に応じて記入するのか，又は元筆の土地の長さに応じて按分した分筆土地を記入するのか等）が時代（所轄が税務署時代等）とともに，又は，扱い者によってまちまちで，今日の公図の精度を悪くし地図混乱地域を作った原因にもなっています。

3 公有水面埋立等で新たに発生じた境界

新しく誕生した土地（海等の埋立地や道水路の廃止による土地）を土地台帳への初登録及び，登記簿への表示登記において、登記官の職権処理により創設された境界をさします。

4 現地に実体法に因る換地処分境界が創設され，登記官の処分による境界
実体法（耕地整理法，土地改良法，土地区画整理法等）の規定に基づきそれぞれの事業が施工され公共施設や土地の区画が新設されます。所有権等は仮換地指定により使用収益権として権利変換が行なわれ，事業終了と共に，現地に境界が存在している点では1に説明した原始的境界に似ていますが，整理事業の換地処分（知事の認可により権利変換の効力が生ずる）が行なわれ，施行者から登記令に基づく申請を受けて登記官が登記簿の表題部に変更を登記し，同時に従前の公図を閉鎖し換地確定図を新たな公図として備え付けることにより創設された公法上の境界をさします。

 

境界立会は何のために行うのでしょうか？

一言で言えば、土地の筆界を土地の所有者が確認しあうためです。一つ（通常「一筆」と言います）の土地とこれに隣接する他の土地との間において、筆界点と筆界点を結んだ線、つまり境界線を隣接地所有者同士が確認しあう事により、正確な測量が行う事が出来、お互いの利益となります。筆界が確認された場合、書面として残され、将来の紛争を未然に防止する事にもなるのです。

 

測量の為の敷地（隣接地）への立ち入りを拒否したいのですが・・・

立会いをお願いすると、土地所有者同士の日常生活上の問題から、敷地内への立ち入りを拒否する方がいます。中には、当方にも矛先が向けられ、つらい思いをする訳ですが、話しを聞くと心情をお伺いできる内容ばかりです。境界確認はお互い様の行為です。つまり隣接所有者の境界にも係わる事なのです。是非、ご協力をお願い致します。通常、土地家屋調査士は隣接所有者の方々へ 立会並びに事前測量承諾のための挨拶回りを行います。無断で敷地に入る事は御座いません。

民法（隣地の使用請求）には隣地の使用権が規定されております。 
第209条 　土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。
２ 　前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。 

しかし、測量の性質上、近隣を無視しておしすすめる訳には行きません。皆様もご存知のとおり、測量の対象となる境界は財産の範囲を示すものです。お互いの権利を守る上において、関係者らと立会いを実施した上で、話しを聴き、付近の状況などや関係資料と調整を行って確認する必要があると思います。それゆえ、立会いの協力と測量実施の為の必要最小限の敷地利用の協力をお願いしたいと思います。

　

 

1、境界立会いの依頼がきます。

境界立会がこれからどのように進められるのかを説明していきます。

まず一番初めは土地家屋調査士の方から郵便で依頼が来るか又は直接尋ねて来られるかして依頼されます。土地の所有者は皆さん、その土地を管理維持していく必要があると思います。境界立会いはお互い様と言う気持ちで必ず応じるようにしましょう。

 

２、境界立会を立会う範囲は？

 

上記の図で説明しますと１番の土地の立会いを依頼する範囲は２番から８番の所有者並びに道路管理者である役所に立会依頼を致します。但し、既に道路として境界が確定済の場合は道路管理者の役所及び７番８番の立会いは不要になります。

 

３、境界立会人の資格

①土地所有者本人の立会いをお願いします。（大原則）

②しかし、止む終えない事情がある時は、家族・代理人でも構いません。その際は、境界確認に関しての委任状等が必要です。是非、本人だけでなく、ご家族の方も一緒に立会って頂ければと思います。中には、所有者本人ですら、境界がどこにあるのか分からない人もいます。境界を管理するのは、土地所有者ですが、家族一緒に確認して頂ければ将来的にも安心できます。

 

 

４、所有者が既に亡くなっている時は・・・

原則として相続人全員にお願い致します。 但し、相続人が多い場合や、所有者が複数人（共有）いる時等、場合によっては相続人代表者（管理者の方）を選出していただき、その方が立会いされても構いケースも御座います。

 

 

５、立会い当日都合が悪い時は・・・

他の日に変えて頂いて構いません。日程を調整し、改めて立会いの日時を決めたいと思います。立会日時の設定は非常に苦労します。実際に立会って頂く日の１週間から１０日位前に当事務所より再度連絡致します。土地所有者と協議の上で適宜決めさせて頂き、当日ご都合が悪い方のみ、後日立会いを行うようにしております。ご協力お願い致します。

 

６、立会いに要する時間

おおよそ１件当たり１５分～３０分程度あれば終わります。 境界標が埋設されていなかったり、トラブルがあるような場所、公共用地（道路管理者）との立会いは、時間も掛かります。また状況に応じ、再度の立会いを求めるような事もあります。

 

 

７、境界立会い迄に行っておく事

自分の土地の境界を主張出来る図面等が無いか探しておく事です。法務局に備え付けの測量図面があれば一番確実ですが、全ての方の土地に有るとは限りません。法務局に図面が無くても、昔に測量した図面、建物建築時の図面が重要書類（権利証）と一緒に保管されているかもしれません。

又、図面等が無くてもお年寄りの方（祖父母）から境界について話を聞いておくのも良いと思います。立会の前に少しでも多くの情報を得ている事が、境界の判断に迷わなくてすみます。

 

８、立会い当日は・・・

立会時間は出来るだけ守って下さい。土地家屋調査士の方は少なくとも１０分以上前には現地におります。

①まずは誰が土地家屋調査士なのかを確認して下さい。補助者（土地家屋調査士事務所で補助をする者）が立会いを行っているかもしれません。立会当日は大勢の方が集まりますので、会員証で必ず土地家屋調査士本人かどうかを確認しましょう。

②土地家屋調査士として依頼を受けた土地の筆界が何処なのか説明致します。

③あらかじめ探して頂きました資料の提示をする事が御座いますので、その際はご協力をお願い致します。境界立会は「駆け引き」ではなく真の筆界（境界）を探り当てる為のものですから、出し惜しみをしても意味が御座いません。専門的な立場からお話致しますと、我々土地家屋調査士は、たとえお客様から依頼を受けたからと言って、そのお客様に有利になるような境界指示は絶対に行いません。あくまで公平中立に業務を遂行する事になっております。依頼されたお客様の土地を増やそうという悪意で境界同意を取りつけた事実が公になれば、土地家屋調査士の資格が剥奪されてしまいます。そのようなリスクを負った業務遂行は行いません。ですから、土地家屋調査士が提示した境界点というのは実際に測量し、色々な角度から考察して公平中立に妥当な境界点を算出しております。何故境界点が其処になると思われるのか、しっかりと説明を聞いていただければと思います。

④提示された境界点に自分も納得出来るようでしたら立会は終了です。

もし相手方（＝依頼を受けたお客様）の主張境界点と、自分が認識している境界点が相違する場合は立会は不調となります。どうしても納得出来ない場合は遠慮なく申し出て下さい。認識に差異が生じているのに境界に同意してしまうと後悔する事になりますし、後日になって同意出来ないと主張されると、依頼を受けたお客様にも迷惑がかかってしまいます。境界が納得出来ない場合はその場で主張された方が良いと思います。その際、どのような部分で納得出来ないかもはっきり主張して下さい。そうすれば、土地家屋調査士は納得出来ない部分を何等かの方法で解消致します。

 

９、立会が不調に終わってしまった時は・・・

何等かの手段を講じなくてはいけません。このままでは、せっかくの境界確定の機会を逃してしまいます。「境界が確定出来なくてもウチは別に構わないから」と放っておくのは、後に裁判に発展しかねませんし、お隣さんとのお付き合いに影響が出てしまいます。もし後日、自分の方から境界立会依頼しなくてはならない状況になった時は、立会いに応じてもらえないかもしれません。そこで

①立会依頼に訪れてきた土地家屋調査士の方に自分の主張する境界がどうなのか判断を委ねて見る、のが良いと思います。土地家屋調査士は公平中立の立場ですので、あなたの主張が正しければ素直に認めてくれると思います。逆に間違っていれば否定されると思います。

②相手方が依頼している土地家屋調査士だから信用出来ないといった固定観念は無くしたほうが良いと思います。どうしても信用出来ない場合は、費用こそかかりますが御自分で他の土地家屋調査士に依頼するのも一つの方法です。測量して面積が登記簿面積に等しい位であれば納得が出来ると思います。

③お近くの境界問題相談センターに相談するのもひとつの方法です。

　　境界問題相談センター埼玉は初回に限り無料で相談にのって貰えます。

④法務局に筆界特定申請を申請するのもひとつの方法です。

　　筆界特定制度はこちらで説明してます。

いずれの方法にせよ、最終的には境界を確定出来るよう努める必要があります。

 

１０、境界が確認された場合に作成される書類

境界が確認された場合、書類を作成し、確認した筆につき1通づつ保管していただきます。1度立会いを行った場合再度立ち会う必要がなくなります。後日、境界標が仮に紛失したとしても、復元する際にも必要で大切に保管願います。
①境界確定協議書（官民境界）・・・公共用地において、境界確定申請書が提出され、境界が確認された場合
に確定証明として官公署の著名、押印がなされたものです。
②筆界確認書（民民境界）・・・民有地において境界が確認された場合、確認の成立の証明として著名、押印がなされたものです。

 

11、立会い確認はしたけれど・・・

境界に異存は無いけれど書類に署名押印はちょっと、（と心の中で）

「木が越境している。注意しているのに切ってくれない」とか、

「自治会で決めた道路やゴミ置場の清掃をしない」とか、

「近所付き合いがないから」とか・・・・私的理由から署名を拒否する方もたまにいらっしゃいます。

是非、署名押印をお願いします。
過敏に慎重になって「トラブルに巻き込まれるような署名などしたくない」と思う方が大半だと思います。署名出来ない理由をあげればきりがありませんが、境界確認はお互い様です。あの時に署名してくれなかったから、今度はうちも署名するのは止めよう・・・なんて事にもなりかねません。 将来的に土地を手放す時が訪れて来るかもしれません。売買では「隣接地所有者の全員の立会証明書類がなければ、契約を解除します。」と言った特約を買主側で要求することも増えてきており、円滑な取引に支障を来たす恐れがあります。

いずれの場合もお気持ちは分かりますが、境界に異議がなければ、「立会いを行い土地境界の確認した事」に基づく事実を記すための書類ですので、ご協力お願い申し上げます。

土地開発の流れ

https://asahino-re.co.jp/case/index.html

宅地開発の流れが、わかりやすく説明しておられる。

ケーススタディ　日進市浅田平子

1弊社と取引のある宅地開発分譲を専門に行う開発業者（宅建業者）から開発用地の相談を受け、市街化区域内の候補地を選定。

2上記候補地の物件調査、地主様（ご所有者）の調査。

3場合によっては、地主様が複数にまたがるので、全ての方々を訪問し意見集約・条件調整。

4土地の高低差（事前に土地家屋調査士に現況測量をやってもらいます）・面積の規模・現況の状態等により造成費概算額を算出。また最新の路線価・近隣成約事例等から宅地開発後の区画数・販売価格を算出。双方の価格から逆算して地主様に提示できる金額を決定します。

5地主様に対して、購入価格や購入条件を記載した書面（不動産購入申込書）を提示。契約から物件引渡し（決済）までの流れ（スケジュール）を書面で提示し丁寧に説明します。

6細部を詰めて地主様を「売主」、開発業者を「買主」とする不動産売買契約を締結。契約から決済（残代金支払い）までの期間は約3カ月をみています。この期間に「開発許可」の申請、同許可後に決済を行い、地主様に残代金をお支払し開発業者へ所有権を移転させます。

7物件周辺の近隣住民への挨拶まわりを行い、造成工事着手。山林を掘削します。

8擁壁工事、コンクリートブロック積工事等の施工を行い、土地を整地します。ある程度、区画の形が出来上がってきてから一般に情報を公開して販売を開始します。

9工事完了。役所の「完了検査」を受け、最終的に「検査済証」を取得して完成となります。
1区画ごとに、新築注文住宅（お好みのハウスメーカー・工務店で施工）をお考えのお客様に販売を行っていきます。

共同担保

https://toushi-athome.jp/column/solution/buy/index06.html　

共同担保

同一の被担保債権の担保として複数の土地・建物などに担保物権(先取特権、質権、抵当権)を設定することを共同担保といいます。共同担保の場合には、共同担保目録にある担保物件全体で担保とされているため、借入金の一部返済により共同担保から外せるかが問題となります。担保価値が低下する場合には担保が外れない場合があります。融資された金融機関と事前の調整が必要になります。

抵当権を、抹消しないままで残しておくと、以前の所有者である売主の借入金返済が滞れば、抵当権の実行により競売にかけられるなどにより、買主が所有権を失いかねないため、抵当権のついた物件を購入する場合には抵当権の抹消が重要な要素となります。

不動産の売買取引においては、売主の借入金に対する抵当権を抹消して物件を引渡すことが大前提です。通常の売買取引の場合、決済時に買主が支払った残代金によって売主の借入金残額を一括で返済して、所有権移転登記の申請と抵当権抹消登記の申請を同時に行ないます。

売買代金で返済しきれないようなとき（残債が発生する場合）には、金融機関などが抵当権の抹消に応じるのかどうかについて、事前に確認をすることが必要となります。

共同担保となっている場合には、当該物件の売買により返済した後の残額か残りの共同担保目録の物件で担保できるかが問題となります。これも、事前に金融機関との確認が必要です。

ですから、金融機関が抵当権抹消に応じないために、売買ができない事態も発生しています。このように売主本人の意思とは関係なく金融機関の判断により売買ができなくなる場合があるのです。
事前に金融機関との調整をしてきましょう。

1つの方法として、事前に抵当権の抹消について抵当権者に確認し、売買契約にて「抵当権を抹消できなければ白紙解除とする」 という旨の特約を入れることが必要です。

決済時には司法書士に抵当権の抹消に必要な書類をチェックし、問題が全くないことを確認したうえでなければ、決済金は支払うわけにはいきません。

売買契約を締結して、手付金を支払うことに不安がある場合には、金融機関と事前調整のもと、売買契約・売買代金の受渡し・物件の引渡し等を同時に行う一括決済も考慮する必要があります。

買主側が金融機関から融資の審査に契約書が必要とされる場合には、手付金０で契約し、違約金で縛ることも考えられます。金融機関と相談してみてください。

抵当権だけではなく、買主の権利行使を阻害する恐れのある権利、所有権や抵当権以外の仮登記や予告登記をはじめ複雑な登記がある場合にも注意が必要です。

「差押」の登記、「譲渡担保」による所有権移転の登記がある場合などには、売買契約締結前に、弁護士など専門家に相談すべきです。

境界明示に関する媒介業者の責任範囲－界標も隣人の立会いもない場合の確定測量の方法

https://www.retpc.jp/archives/9418/

売買事例　1302-B-0162掲載日：2013年2月
境界明示に関する媒介業者の責任範囲－界標も隣人の立会いもない場合の確定測量の方法

　土地の売買の媒介で、売主の境界明示義務の履行に関し、媒介業者はどこまで責任を負うか。
　境界確認に際し、界標が入っていなかったときは、境界確定のために、隣地所有者の立会いは絶対条件か。実測売買と公簿売買で、対応に違いはあるか。
　売主が買主に対し確定測量図を交付すると特約している場合、隣地所有者が①境界の立会いを拒否したり、②測量図への立会印の押印を拒否したときは、媒介業者としてどのように対応したらよいか。①の場合は、契約の解除原因になるか。②の場合は、どうか。そもそも確定測量図には、隣地所有者の立会印の押印が絶対条件か。

事実関係

　当社は媒介業者であるが、最近当社では土地の売買の際の境界をめぐるトラブルが多発している。
　一番多いトラブルは、営業マンが、境界の明示義務が売主にあるということから、事前の境界確認を十分行わず、決済前の境界明示の段階になって、あわてて界標の確認に入るというケースである。そのため、界標が抜かれていたり、塀の下に埋れていたり、あるいは最初から入っていなかったというような場合には、決済を延期したり、最悪の場合は売主の違約というようなトラブルに発展してしまう。

質問

• 　営業マンは、境界明示の義務は売主にあるのだから、媒介業者が境界を明示することができなかったとしても、その責任は売主にあり、媒介業者にはないと主張するが、この主張は正しいか。そもそも、境界の明示に関し、媒介業者はどこまで責任を負うのか。
• 　営業マンが境界確認をした際、界標が入っていなかったときは、その境界確定のために、隣地所有者の立会いは絶対条件か。実測売買と公簿売買で、対応に違いはあるか。
• 　売主が買主に対し確定測量図を交付すると特約していた場合、隣地所有者が、①境界の立会いを拒否したとき、②立会いはしたが（境界の確認はしたが）、測量図への立会印の押印を拒否したときは、媒介業者としてどのように対応したらよいか。
• 　前記3.の場合、①のケースのときは契約の解除原因になるか。②のケースのときはどうか。
• 　そもそも確定測量図には、隣地所有者の立会印の押印が絶対条件か。

回答

	⑴	質問1.について ― 営業マンの主張は正しくない。 　媒介業者には、売主が所定の期日までに買主に対し境界の明示ができるよう、売買契約を締結する前に、境界（界標）についての調査をし、そのうえで、期日までに明示することができないような事実が発見された場合には、そのための必要なアドバイスをし、それでも是正できない場合には、取引を延期するなり、中止するなりして、トラブルを未然に防止する媒介契約上の義務がある（民法第644条、第656条、後記【参照判例】参照）。
	⑵	質問2.について ― 必ずしも絶対条件ではなく、売主の手持ちの測量図や登記所に備え置かれている地積測量図などで境界ポイントが復元できるのであれば、それを基に境界を確定することもできる。しかし、その場合でも、後日のトラブルを防止するためには、隣地所有者の立会いがあることが望ましいことは言うまでもない。 　なお、このことは、売買の方式が実測売買であろうと公簿売買であろうと、異なるところはない。
	⑶	質問3.について ― ②のケースの場合は、隣地所有者の立会印がない場合には、一般的には確定測量図とはいわないが、それでも話し合いにより、それに準じたものとして交付することは可能である。しかし、①のケースの場合には、確定測量図そのものが作成できないので、売主の債務不履行になる可能性が高い。したがって、媒介業者としては、その結果に対し、媒介業者としての責任を負わざるを得ない。
	⑷	質問4.について ― いずれの場合も、契約の解除原因になる可能性がある。
	⑸	質問5.について ― 一般的には、隣地所有者の立会印が必要とされている（（公財）不動産流通推進センター発行・平成24年版「宅地建物取引士講習テキスト」15頁）。

参照条文

○		民法第644条（受任者の注意義務）
		受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。
○		民法第656条（準委任）
		この節の規定は、法律行為でない事務の委託について準用する。

参照判例

○		大阪高判昭和61年11月18日判夕642号204頁
		仲介業者は、不動産取引について専門的知識と経験を有するものとして、依頼者その他取引関係者に対し、信頼を旨とし誠実にその業務を行ない、委任事務である仲介事務の処理に当たっては委任の本旨に従い、善良なる管理者の注意をもってこれを処理することを要する（民法第644条、656条）。宅建業者としては仲介契約の本旨に従い善管注意をもって、売買契約が支障なく履行され、当事者双方がその契約の目的を達成しうるよう配慮する義務を有し、委任者からの特段の指示がない場合においても本件土地のように公道に接しない宅地については私道の通行承諾があり、その通行に支障がないことを近隣者や私道所有者などに問い合せて調査し、また売買対象土地の範囲が不明確な場合はその境界を明示して買主に土地建物買受の目的を達成させ損害の発生を未然に防止すべき義務がある。

監修者のコメント

　土地の買主にとって、その土地の境界がどうなっているかは、重大な関心事であって、境界明示は売主に任せればよい、というものではない。
　境界明示に関して、しばしば紛争になるのが、契約書に売主の義務として「隣地所有者の立会いの下に境界を明示する」とか「隣地所有者の立会い印を押捺した測量図を交付する」との約定がある場合に、隣地所有者との関係は、これからだということで、結局隣地所有者が立会いを拒否し、約束を実現できないケースである。隣地所有者の承諾を事前に取っている場合はともかく、そうでない限り、そのような条項は設けないほうがよい。