心折れ
もぅ駄目ぽ・・・に満ち溢れた感情
6～７年前に地上げ開始した最初の頃のモチベーション 気力体力 希望が無くなってきた。
立て続けに失敗する（4年前の農地の宅地開発、結局手付金流れで解約）と金も入らないし、経費、お金だけが消え、失望が増える。
何とか立て直さねばと思うが、、、
道路・水路占用の手続き
通常は理由があって申請する道路や水路の占用許可が
通らないことはありませんが、
この手続きは農地転用の許可を進める中で、
先に許可を得ておくことを求められます。
水の排出先が確定していない転用計画には許可は出せない、
という意味合いです。
そのため、占用の許可申請についても、
農地転用の許可申請と同時に出すのが基本です。
窓口となるのは道路であれば市町村の道路課や土木課、
水路の場合は市町村の河川課や土木課になりますが、
もし水路が市町村の管理するものではなく
地元の土地改良区などの管理するものであった場合は、
その管理者に承諾を得なければいけません。
土地改良区は自治的な組織ですので、
必ず承諾が得られるわけではありません。
水路への排水を希望する場合は事前の交渉を
先に進めるようにしてください。
道路・水路許可の申請内容は、
どこに何を設置するのかの説明です。
添付書類として、どこの占用なのかを
大きめの地図と公図で示し、排水管を
設置する部分の面積や周囲の状況がわかる平面図と
最終桝などの構造図、排水管の縦と横の断面図に現況の写真、
といったところが一般的です。
なお、水路の占用許可は、「公共用物の使用許可」と
いった名前で呼ばれることもあります。
道路・水路の占用許可申請とは
・道路・水路の占用って？
道路・水路の「占用」とは、
道路や水路を部分的に継続して使うことを言います。
道路や水路はそのほとんどが公共のものであるので、
個人が自分のためだけに使うことはできません。
しかし、占用をしなければ生活や事業が営めない場合には
特別に許可をうけてこれを占用することができます。
農地を転用すると、今までは地面に自然に浸透していた雨水が、
浸透しなくなります。
そのため、地表に降りそそぐ雨水が周辺の土地に
流入しないよう、集めてしかるべき場所へ
放流しなければなりません。
雨水は、川に集まっていずれ海へ流れていくわけですが、
その川までのルートを確保しなければいけないのです。
都市部であれば、道路に接している部分に側溝が
入っている確率が高いのでそこへ放流するだけなのですが、
農地が広がっているような場所では、
道路に接している部分に側溝が入っていないような場合も多いです
そんな時に、道路の反対側に側溝が入っている場合には
道路の下に排水管を設置して雨水を処理したり、
たまたま水路にも接しているので排水管を
のばして水路へ雨水を流すといったことが必要になります。
また、転用する敷地と道路の間に水路がある場合があります。
水路に橋をかけないと道路には出られない場合には、
橋をかけて継続的に使う際に水路占用の許可が必要になることもあ
農地を売却するために必要なこと
昨今、農家の高齢化が深刻になっており、何も作られていない休耕地や荒れ果てた耕作放棄地が増えています。「長年農家を営んでいたが、跡継ぎがいない」「農地を相続したが、農業をするつもりはない」などの理由により農地を売却したい場合、どのような点に注意すればよいのでしょうか。
農地の売却は難しい？
農地は、その保護目的から法律で極めて厳しい制限があり、農家や農業参入者以外には自由に売却することができません。食料自給率がカロリーベースで40％程度しかなく、国土面積も小さい日本では、優良な農地の確保は優先事項であり、用途は基本的に「耕作」と決められているからです。
もし所有する農地を宅地や駐車場、資材置き場など農地以外のものにして、非農家（非農業従事者）へ売却したい時は、転用が可能なのかがひとつの分かれ目となります。農地を転用する時は、その地域を管轄する農業委員会または都道府県知事に許可をもらわなければいけません。
農地を売却するために必要なこと
農地の売却は、農業委員会の許可を前提として締結されます。
農地として売る場合は、農地法第3条による売買（所有権移転）許可、農地以外で売る場合は農地法第5条による転用許可（届出の場合もある）を得る必要があるのです。ここでは、全ての農地で転用が許可されるわけではない、ということに留意しなければなりません。転用が許可されるためには「立地基準」と「一般基準」といった2つのハードルを越える必要があります。
「立地基準」とは、農地の区分で許可・不許可を決めるもので、以下の通りに分類されます。
・農用地区域内農地（市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地）：原則不許可
・甲種農地（市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（8年以内）等、特に良好な営農条件を備えている農地）：原則不許可
・第1種農地（10㏊以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地）：原則不許可
・第2種農地（鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地）：農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合等に許可
・第3農地（鉄道の駅が300m以内にある等、市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地）：原則許可
一般的に、市街地に近い農地ほど売却しやすくなります。
原則として、第2種農地と第3種農地以外の優良で大規模な農地は転用不許可なので、売却するのは難しいと言わざるを得ません。まずは保有農地がどの区分に該当するか、地域の農業委員会（市区町村役場）に確認しておきましょう。
「一般基準」とは、「立地基準」以外の基準で、農地転用の申請目的が確実に実現できるかどうかが判断されます。単に「農地をつぶして更地にしておきたい」といった安易な目的では許可されません。
申請に当たっては、転用の主体は買主にあるので、売主・買主の双方が申請者となります。「申請目的を実現できる資力や信用があるか」「転用する農地の関係利権者から同意は得ているか」「転用許可後、すみやかに申請目的のために使う見込みがあるか」「許認可が必要な事業に転用する場合、それを確かに受けられる見込みはあるか」などの基準を満たした場合のみ、転用が許可されます。
農地売買では、農地として売るか農地以外で売るかによって必要な手続きは異なり、いずれにしても農業委員会から許可を得なくてはなりません。
どちらも売買の流れとしては大きく変わりないのですが、許可のない売買は無効になるので、通常の不動産取引ではあまりない、「仮登記」を行うのが一般的です。
これは売買契約の絶対条件ではないものの、実際に申請が許可されるまで買主が所有権を得られないために、買主による将来の確実な所有権移転を保全する目的で行われ、許可されると農業委員会から許可指令書が交付されます。
この許可指令書がなければ、農地の所有権移転登記（本登記）は受け付けてもらえません。許可のない違法な所有権移転を防ぐために、このような仕組みになっています。
必ずしも許可されるとは限らないため、農地の売買契約書では、不許可になった際の条項も定めておくのが通例です。当然のことながら、許可を前提とした売買契約である性質上、不許可の場合は当事者からの申し入れがなくても、売買契約が失効して違約金も通常発生しません。手付金においても、不許可であればそのまま返還される、いわゆる白紙解除になります。
農地を宅地に転用して売却する方法
https://yamamotochisyo.co.jp/contents/2114
農地のままですと、購入できるのは農業従事者等と限られています。
ですが、宅地へ転用できれば、一般の住宅用地として売却ができます。
農地の転用方法について、ご紹介します。
1、地目の確認
土地が農地かどうかは見た目だけでは確実に判断できません。
ご自身の土地について...、ご不明な方もいらっしゃるかもしれません。
お手元に、固定資産税課税明細書をご用意くださいませ。
「地目」が「田」や「畑」と表示があれば、農地です。
現在耕作しておらず、雑草地であったり、家も建っているのに地目が農地のままの土地もございます。
なお、課税明細の地目が「雑種地」であっても、登記情報で「田」か「畑」であれば、それは農地となります。
固定資産税の課税明細と、登記情報の両方を確認する必要があります。
法務局で取得できる登記情報を取得しますと、地目の記載が確認できます。
ご住所を教えていただけましたら、ヤマモト地所でお調べすることもできます。
2、売却ができる農地・できない農地
住宅用地として売却ができるかどうかが、重要です！
他人の田や畑に囲まれて、あぜ道でしか、行くことのできない農地は売却ができません。
もちろん、電気や水道などライフラインが確保できないといけません。
「接道しているかどうか」「住宅が建築できるかどうか」を調査いたします。
ご住所もしくは地図で示していただけましたら、すぐにお調べすることができます。
住宅が建てられる土地であれば、農地転用のできる土地として、買主様をお探しすることができます。
晴れて、購入希望者が現れましたら、転用の手続きに進みます。
3、農地法とは？
許可の申請者は、所有者様（売主様）と、土地を取得して家を建てる買主様になります。
具体的には行政書士に手続きしてもらいます。
申請先は四万十市の[農業委員会]です。
「農地を農地以外にする目的で、売買・賃貸借等をする場合」が農地法第5条転用許可になります。
「自分が所有している農地を農地以外のものにして、自分で使用する場合」は農地法第4条転用許可。
「農地を農地のまま耕作目的で、売買・賃貸借等をする場合」は農地法第3条転用許可。
（宅建の試験勉強を思い出す文言が並びます）
（なお、4ヘクタール以下の農地に限ります、4ヘクタールを超えると農林水産大臣許可が必要です。）
今回のブログでは主に、第5条許可について、ご説明します。
宅地への転用許可には、購入者様にご用意いただくものが多くございます。
第5条転用許可に必要な書類
①申請書（行政書士が用意してくれます）
②位置図・登記事項証明書・公図（ヤマモト地所が用意し、行政書士へ渡します）
③土地利用計画書・排水計画図・建物平面図（買主様の住宅建築を行う会社に用意してもらいます）
④資金証明（買主様の融資証明もしくは、自己資金の分かる残高証明書）
⑤同意書（周辺農地所有者の同意書を行政書士が取得します）
周辺農地への日照の影響などによるトラブルがないよう、事前の説明・同意書取得も行われます。
あらかじめ、家の位置や間取りが決まっている必要があります。
もちろん、手続きの段取りや確認はすべてヤマモト地所が行いますので、お任せください！
5、必要な手続きと期間
5条の農地転用許可が下りるには2～3か月の期間が必要です。
【許可の流れ】
①申請を行う（毎月20日までの締め切りに提出）
四万十市HP 農地法第4条・5条による転用許可
土日祝日をのぞくため、月によって締め切りは20日前後になります。
②翌月上旬の総会にて、許可できるかどうか決められます。
③総会後、県へ進達され、許可が下ります（月二回の会議）
④県からの許可が市へ送付されます
⑤申請の翌々月に許可が通知されます
例えば、2020年6月22日（月）までに申請を行います。
総会は7月6日に行われますが、県へ進達されるのは7月25日頃になります。
よって許可がおりるのが8月初旬頃となります。
農地転用許可が下りれば、地目の変更ができる準備が整います。
住宅建築のための宅地として、所有権移転ができます。
6、非農地証明とは
7、地目変更とは
8、かかる費用は
費用事例 > 宅地造成工事
http://www.abcdev.co.jp/expense/develop.html
造成工事 500万円（愛媛県松山市）
※クリックすると大きな画像で見れます。
「1,000㎡（300坪）の空き地を8区画の宅地として造成し販売したい」とのご要望を頂きました。
幅4.0ｍ長さ35ｍの進入路、汚水・雨水管、上水道の新設も行いました。
住宅街の施工でありましたが十分な近隣対策を行い周辺の苦情も一切なく工事完了となりました。
工事費用（施工期間 30日）
| アスファルト舗装工事 | 400,000 | |
|---|---|---|
| 上水道新設工事 | 2,900,000 | |
| 造成工事 | 1,000,000 | |
| 管理費（測量、現場管理等） | 500,000 | |
| 申請費等 | 200,000 | |
| 造成工事一式 | 1,000㎡（300坪） | 合計5,000,000（税込） |
造成工事 840万円（愛媛県松山市）
※クリックすると大きな画像で見れます。
「荒地である畑を駐車場として造成し、舗装して頂きたい」とのご要望を頂きました。
在来地盤は沖積層の砂や粘土で構成されており、地盤改良が必要な為にセメント改良を行い、地盤を堅固にした後、砕石路盤と表層アスファルトで施工いたしました。
工事費用（施工期間 30日）
| 造成工事 | 1,240㎡ | 4,300,000 |
|---|---|---|
| アスファルト舗装工事 | 1,240㎡ | 2,600,000 |
| フェンス工事 | 1,000,000 | |
| ライン工事、車止めブロック工事 | 500,000 | |
| 駐車場造成工事一式 | 合計8,400,000（税込） |
弊社コメント
[駐車場管理]
お土地を所有されていると、税金、草刈、ゴミ問題・・・・
など何かと手間がかかるものです。
そこで、駐車場として有効活用されてみてはいかがでしょうか？
面倒な事務手続きなども安心して弊社にお任せください。現地に向かい、造成費用を無料でお見積りいたします。
また、その地域で需要が見込めるのか、賃料設定はいくらくらいが適当なのか等、できる限りのアドバイスをさせて頂きます。お気軽にお問い合わせください。
弊社コメント
弊社は、事前調査→設計→施工をすべて弊社にて行える為、窓口一本にてスムーズに、また、低コストでの造成工事が可能です。
そして、不動産部で販売まで行いますので弊社のサービスをご利用してみてはいかがでしょうか。